Veräußerungsrangordnung

Sicherheit ist bei notariellen Verträgen selbstverständlich!

Aus Anlass jedes Liegenschaftskaufes wird der Notar als Vertragserrichter den Verkäufer auffordern, ein Gesuch um Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung zu unterfertigen.

Wozu ist das notwendig?

In der Regel kann ein Kaufvertrag, nachdem er durch die Parteien unterfertigt wurde, nicht sofort beim Grundbuch zur Durchführung gebracht werden. Zum einen deshalb, weil Lastenfreistellungen erforderlich sind und die notwendigen Urkunden erst beigeschafft werden müssen, zum anderen auch weil zunächst die Grunderwerbsteuer eingezahlt werden muss oder behördliche Genehmigungen (Grundverkehr, ev. Pflegschaftsgericht) eingeholt werden müssen. Daraus ergibt sich eine Unsicherheitsphase bei der Veräußerung.

  • In dieser Unsicherheitsphase kann der Veräußerer einen zweiten Kaufvertrag unterfertigen und versuchen die Liegenschaft noch einmal zu verkaufen (Doppelverkauf). Wird der zweite Käufer in das Grundbuch eingetragen, erlangt er Eigentum an der Liegenschaft. Der erste Käufer geht leer aus. Mit einer Ranganmerkung kann die Eintragung des zweiten Käufers verhindert werden.
  • Des Weiteren können gewollte oder ungewollte Pfandrechte eingetragen werden: so können Abgabenverbindlichkeiten des Verkäufers mit einem durch das Finanzamt veranlassten exekutiven Pfandrecht abgesichert werden. Sofern Rechtsstreitigkeiten anhängig sind, können zum Beispiel richterliche Belastungs- und Veräußerungsverbote angeordnet werden.
  • Nicht zuletzt kann der Verkäufer in (Privat-)Konkurs gehen und der Masseverwalter daraufhin vom Vertrag zurücktreten.

Gegen all diese Unsicherheiten kann sich der Käufer durch die Anmerkung der beabsichtigten Veräußerung im Grundbuch schützen!

Da in der Regel die Kosten der Errichtung und Durchführung des Kaufvertrages den Käufer treffen, wird er auch die entstehenden Kosten zu tragen haben. Diese sind jedoch - ruft man sich die oben angeführten Risiken in Erinnerung - jedenfalls gut investiert.

Ihr Notar wird Sie daher auf diese Gefahren aufmerksam machen und Ihnen zur Besicherung des Veräußerungsgeschäftes durch eine Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung dringend raten.