Der fremdfinanzierte Kauf - Der Notar als Treuhänder

Was ist die Treuhandschaft?

Bei Liegenschaftstransaktionen spielen Treuhandschaften eine große Rolle: Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist in der Regel die größte Anschaffung im Leben. Dabei muss jedes Risiko minimiert werden. Der Verkäufer will den Kaufpreis rasch erhalten, der Käufer will sicher sein, dass er lastenfreies grundbücherliches Eigentum erhält.

Dafür sorgt der Treuhänder: Er nimmt den Kaufpreis in Verwahrung, legt ihn zinsbringend an, erledigt die gesamte Vertragsabwicklung und garantiert, dass Auszahlungen erst dann erfolgen, wenn alle Bedingungen ordnungsgemäß erfüllt sind.

Jede vom Notar übernommene Treuhandschaft ist in das notarielle Treuhandregister einzutragen. Die Eintragung wird sofort registriert, jeder Auftraggeber erhält auf Wunsch eine Registrierungsbestätigung und weiters jederzeit Auskunft über den Stand seiner Treuhandschaft. Die Eintragung im Treuhandregister bewirkt einen besonderen Versicherungsschutz.

Die Einhaltung der Treuhandrichtlinien wird durch die Notariatskammer regelmäßig kontrolliert. Für notarielle Treuhandschaften gibt es gesetzliche Tarife, welche Ihnen in jedem Einzelfall vom Notar mitgeteilt werden.

Welche Vorteile bringt die notarielle Treuhandschaft?

Die Treuhandschaft bringt beiden Parteien Vorteile: Der Verkäufer ist insofern abgesichert, als die Eigentumsübertragung nur stattfindet, wenn der Käufer den Kaufpreis an den Treuhänder überweist. Gleichzeitig kann der Käufer sicher sein, dass er aufgrund der Zahlung an den Treuhänder auch tatsächlich Eigentum erwirbt. Würde er direkt an den Verkäufer zahlen, bestünde bis zur bücherlichen Eintragung oder Anmerkung der Rangordnung die Gefahr, dass der Verkäufer die Liegenschaft an einen Dritten veräußert, dieser früher als der bisherige Käufer ins Grundbuch eingetragen wird und der Dritte damit Eigentum erwirbt. Die Treuhandschaft kann das verhindert.

Außerdem erledigt der Notar für Sie:

  • Die gesamte Abwicklung Ihres Vertrages einschließlich aller behördlichen Genehmigungen, Finanzamtsanmeldung, Lastenfreistellung und grundbücherliche Durchführung.
  • Er führt die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch, zahlt diese termingerecht ein und stellt die für das Grundbuch nötige Bestätigung selbst aus. Dadurch kommt es zu einer beschleunigten Verbücherung des Vertrages.
  • Er verwaltet den Treuhandbetrag zinsbringend und erledigt die erforderlichen Auszahlungen termingerecht.

Das typische Beispiel der notariellen Treuhandschaft

Der Käufer erwirbt eine Liegenschaft mittels Kreditfinanzierung. Die Bank gewährt dem Käufer ein Darlehen, mit dem der Käufer den Kaufpreis zahlen kann. Gleichzeitig wird sich die Bank ein verbüchertes Pfandrecht einräumen lassen, um die Rückzahlung des Darlehens abzusichern.

Das finanzierende Kreditinstitut überweist dabei das Geld nicht direkt dem Käufer (Darlehensnehmer) oder dem Verkäufer: Beide können dem Kreditinstitut nämlich keine entsprechnede (hypothekarische) Sicherstellung garantieren.

Hier wird der Notar als Treuhänder zwischengeschaltet.

Die Bank überweist den Kaufpreis dem Notar.  So hat der Verkäufer die Sicherheit, dass der Kaufpreis vorhanden ist. Der Treuhänder zahlt dem Verkäufer den Kaufpreis jedoch erst aus, wenn er dem Käufer und der finanzierenden Bank die vertragsgemäße (lastenfreie) Durchführung des Kaufes garantieren kann.

Der Notar als Treuhänder haftet in diesem Fall für den ordnungsgemäßen Geldfluss, für die Durchführung der allenfalls erforderlichen Lastenfreistellungen (Löschung von Pfandrechten, Wohn-, Fruchtgenussrechten und sonstigen dinglichen Lasten) und auch die entsprechende grundbücherliche Sicherstellung der Forderung der kreditgebenden Bank.

Übernimmt der Notar eine derartige Treuhandschaft, erfolgt automatisch eine Eintragung in das bei der österreichischen Notariatskammer eingerichtete, notarielle Treuhandregister. Mit dieser Eintragung ist für die Parteien ein unentgeltlicher Versicherungsschutz für die übernommene Treuhandschaft verbunden. Auf Wunsch händigt der Notar Ihnen die Registrierungsbestätigung aus.

Kreditgeber verlangen in der Regel die Registrierung der Treuhandschaft und empfehlen daher bei fremdfinanzierten Verkäufen die Einschaltung eines Notars als Treuhänder.