Der schweigsame Vorkaufsberechtigte

"Ich habe ein Grundstück geerbt, an welchem mein Nachbar ein grundbücherlich eingetragenes Vorkaufsrecht hat. Da ich beabsichtige mein Haus zu renovieren und dafür Geld benötige, habe ich beschlossen das Grundstück zu verkaufen, wofür mir ein lukratives Angebot eines Bekannten vorliegt. Durch den geplanten Verkauf wird nun das Vorkaufsrecht meines Pächters ausgelöst und ich habe ihm die Einlösung seines Rechts anzubieten.

Es besteht nun folgendes Problem: Vor ca. einem Jahr hatten mein Nachbar und ich einen fürchterlichen Streit. Die Konsequenz daraus war, dass wir seither kein Wort miteinander wechseln. Ich habe ihm bereits die Einlösung seines Vorkaufsrechts vor zwei Wochen angeboten, doch mein sturer Anrainer denkt nicht daran darauf zu antworten. Ich kann daher den Kaufvertrag im Grundbuch nicht durchführen, weil der Grundbuchsführer eine Erklärung des Vorkaufsberechtigten verlangt.

Wie kann ich die Ignoranz meines Nachbarn, nämlich die Nichteinlösung seines Vorkaufsrechts beweisen? Gibt es keinen einfacheren Weg, als ihn auf Willenserklärung zu klagen?"

Die Lösung heißt Intimation!

Um solche Situationen zu vermeiden ist es zweckmäßig gleich bei Einräumung des Vorkaufsrechts in den Vertrag zu schreiben, dass die Anbietung an den Berechtigten mittels Intimation zu erfolgen hat.

Das bedeutet, dass über ihr Einlösungsangebot an den Vorkaufsberechtigten vom Notar ein Protokoll aufgenommen und mit der Bedingung versehen wird, dass eine wirksame Geltendmachung des Vorkaufsrechts nur innerhalb einer Frist von 30 Tagen diesem Notar gegenüber abgegeben werden kann.

Diese Aufforderung zur Erklärung wird nun dem Vorkaufsberechtigten vom Notar zugestellt. Der Berechtigte kann nun diesem Notar gegenüber zustimmen, oder die Nichtannahme des Einlösungsangebotes erklären, worüber der Notar ein Protokoll errichtet.

Schweigt der Vorkaufsberechtigte, hat der Notar nach Ablauf der Frist das Protokoll fortzusetzen und anzuführen, dass der Berechtigte nicht fristgerecht geantwortet hat und damit das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Dieses Protokoll ist eine öffentliche Urkunde mit voller Beweiskraft.

Die Einverleibung des Eigentums für einen Dritten erfordert den urkundlichen Nachweis, dass der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht keinen Gebrauch gemacht hat. Dies ist jedoch mit der Intimation möglich. Daher ist es empfehlenswert schon bei der Einräumung des Vorkaufsrechts einen Notar aufzusuchen, damit Sie in jeder Situation optimal juristisch beraten werden.

Im vorliegenden Fall muss mangels Intimation die fehlende Erklärung des Vorkaufsberechtigten erst durch eine aufwendige Klage ersetzt werden.